IMPORTE DE LA HIPOTECA
El monto de la hipoteca es el principal del préstamo. Es cuánto se pide prestado para comprar o refinanciar una casa. El principal puede ser el precio de compra o el monto del préstamo después de aplicar el pago inicial.
Ejemplo: precio de compra menos pago inicial
- $750,000 precio de compra
- Pago inicial de $ 37,500 (5% de pago inicial)
- Monto de la hipoteca de $712,500 (principal)
Tasa de Interés
El interés del préstamo es el costo financiero que un cliente paga a un prestamista por los fondos prestados (el principal). Hay una parte del pago mensual de la hipoteca que se destina al cargo de interés sobre el dinero que se le prestó. Se expresa como una tasa porcentual. Hay muchos factores que afectan la tasa de interés de un préstamo, tales como:
- Condiciones de mercado
- Relación préstamo-valor (LTV)
- Puntaje de crédito del prestatario
- Tipo de programa hipotecario (FHA, VA, USDA, etc.)
Plazo del Préstamo
El plazo es el período de tiempo en el que está programado para pagar su hipoteca. Los plazos tienen un impacto en las tasas de interés. Los plazos de préstamo más populares son 30 años y 15 años. Las hipotecas a 30 años tienen una tasa de interés ligeramente más alta que las hipotecas a 15 años.
PAGOS DE HIPOTECA
La cantidad mensual que debes pagar al prestamista por el préstamo obtenido. La mayoría de las veces, el pago incluye las porciones de capital e intereses, a menos que sea un préstamo de interés solamente.
CUENTA DE FIDEICOMISO HIPOTECARIO
Un prestamista puede establecer una cuenta de depósito en garantía hipotecaria donde se deposita parte del pago mensual de su préstamo para cubrir algunos de los costos asociados con la propiedad de la vivienda. Los costos pueden incluir, entre otros, impuestos sobre bienes inmuebles, primas de seguro y seguro hipotecario privado.
Hipoteca con Tasa de Interés Fija
Una hipoteca de tasa fija tiene la misma tasa de interés y pago de capital/intereses durante toda la duración del préstamo. La cantidad que paga por mes puede fluctuar debido a los cambios en los impuestos sobre la propiedad y las tasas de seguro, pero en su mayor parte, las hipotecas de tasa fija le ofrecen un pago mensual muy predecible.
HIPOTECA DE TASA AJUSTABLE (ARM)
Una hipoteca de tasa ajustable, también llamada ARM, es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que se ajusta con el tiempo según el mercado. Los ARM generalmente comienzan con una tasa de interés más baja que las hipotecas de tasa fija, por lo que un ARM es una excelente opción si su objetivo es obtener la tasa hipotecaria más baja posible al principio.
EQUIDAD DE LA CASA
El valor acumulado de la vivienda es el valor del interés financiero de un propietario en su vivienda. En otras palabras, es el valor de mercado actual de la propiedad menos los gravámenes que se adjuntan a esa propiedad.
PRÉSTAMOS CONFORMES
Los préstamos conformes son hipotecas que cumplen con pautas específicas que les permiten venderse a Fannie Mae y Freddie Mac. Los prestamistas pueden vender las hipotecas que originan a estas entidades patrocinadas por el gobierno para reorganizarlas en el mercado hipotecario secundario si las hipotecas se ajustan a los criterios de financiación de Fannie and Freddie y los límites en dólares de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA).
SEGURO HIPOTECARIO PRIVADO (PMI)
El seguro hipotecario privado (PMI) es un tipo de seguro que a menudo se requiere para los prestatarios de préstamos hipotecarios convencionales. Cuando compra una casa y hace un pago inicial de menos del 20% del precio de compra de la casa, el PMI puede convertirse en parte del pago de su hipoteca. Protege a su prestamista si deja de hacer los pagos de su préstamo.
RELACIÓN DEUDA-INGRESO (DTI)
Su relación deuda-ingreso, o DTI, es un porcentaje que les dice a los prestamistas cuánto dinero gasta en pagar deudas en comparación con cuánto dinero ingresa a su hogar. Puede calcular su DTI sumando sus pagos mínimos mensuales de deuda y dividiéndolos por su ingreso mensual antes de impuestos.
HIPOTECAS CONVENCIONALES
Las hipotecas convencionales son el tipo de hipoteca más común. Puede comprar una casa con tan solo un 3% de pago inicial en una hipoteca convencional. También necesitará un puntaje de crédito mínimo de al menos 620 para calificar para un préstamo convencional. Puede omitir la compra de un seguro hipotecario privado (PMI) si tiene un pago inicial de al menos el 20%.
PRÉSTAMOS FHA
Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda. Un préstamo de la FHA puede permitirle comprar una casa con un puntaje de crédito tan bajo como 580 y un pago inicial del 3.5%. Con un préstamo de la FHA, es posible que pueda comprar una casa con un puntaje de crédito tan bajo como 500, si paga al menos un 10 % de enganche. Sin embargo, algunos prestamistas pueden requerir un puntaje de crédito mínimo de 580 o incluso 620.
PRÉSTAMOS DEL USDA
Los préstamos del USDA están asegurados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Los préstamos del USDA tienen requisitos de seguro hipotecario más bajos que los préstamos de la FHA y pueden permitirle comprar una casa sin pago inicial. Debe cumplir con los requisitos de ingresos y comprar una casa en un área suburbana o rural para calificar para un préstamo del USDA.
PRÉSTAMOS VA
Los préstamos VA están asegurados por el Departamento de Asuntos de Veteranos. Un préstamo VA puede permitirle comprar una casa con $0 de pago inicial y tasas de interés más bajas que la mayoría de los otros tipos de préstamos. Debe cumplir con los requisitos de servicio en las Fuerzas Armadas o la Guardia Nacional para calificar para un préstamo VA.
PRÉSTAMOS JUMBO
Un préstamo jumbo es uno que vale más que los estándares de préstamos conformes en su área. Por lo general, necesita un préstamo jumbo si desea comprar una propiedad de alto valor. Por ejemplo, puede obtener hasta $2 millones en un préstamo jumbo si elige Rocket Mortgage. El límite de préstamo conforme en la mayor parte del país es de $647,200.
PRÉSTAMOS DE CARTERA
Un préstamo de cartera es un tipo de hipoteca que un prestamista origina y retiene en lugar de descargar en el mercado hipotecario secundario. Denominado apropiadamente, un préstamo de cartera permanece en la cartera del prestamista y nunca ingresa a esa red de compra y venta detrás de escena. ¿Por que importa? Porque el prestamista puede elegir los estándares para los préstamos, por ejemplo, qué tipo de puntaje de crédito aprobará y cuánto dinero ofrecerá al prestatario, en lugar de adherirse a los estándares establecidos por Freddie Mac y Fannie. Mae.
REFINANCIAR
Refinanciar la hipoteca de su casa significa que básicamente está intercambiando su hipoteca actual por una más nueva, a menudo con un nuevo capital y una tasa de interés diferente. Luego, su prestamista usa la hipoteca más nueva para pagar la anterior, por lo que solo le queda un préstamo y un pago mensual. El proceso de refinanciación suele ser menos complicado que el proceso de compra de una vivienda, aunque incluye muchos de los mismos pasos. Puede ser difícil predecir cuánto tiempo llevará su refinanciamiento, pero el cronograma típico es de 30 a 45 días.
PRÉSTAMO
Un paso fundamental en el proceso de solicitud de un préstamo hipotecario es verificar las fuentes de su pago inicial, los costos de cierre y los activos, así como la documentación de los ingresos y las deudas. El prestamista usa este paso para determinar sus calificaciones como prestatario.
FUENTE ACEPTABLE PARA EL PAGO INICIAL Y LOS COSTOS DE CIERRE
Dinero en efectivo en una cuenta corriente o de ahorros bancaria
CD / Fondos mutuos / acciones / IRA / 401K
Producto de la venta de otra propiedad
Según el tipo de préstamo, a veces el dinero puede ser un regalo de un pariente inmediato.
BIENES COMUNES EN UNA SOLICITUD DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Acciones, bonos, fondos mutuos, 401K y cuentas de jubilación
Seguro de vida
Estimación de bienes personales: automóviles, botes, antigüedades, joyas, etc.
Otros bienes inmuebles o propiedades con equidad.
Ingresos y Empleo
CONFIRMAR INGRESOS
El prestamista querrá confirmar su ingreso bruto actual y tener evidencia de un empleo estable. Los requisitos de documentación pueden variar según una serie de factores, como la fuente de ingresos (por hora, salario, salario + bonos, salario + comisión, comisión, trabajo por cuenta propia, etc.).
DEUDAS
Su prestamista querrá revisar una lista de todas sus deudas actuales. Esto, junto con su informe de crédito, le proporcionará al prestamista una instantánea de sus obligaciones. El prestamista querrá confirmar que no se extenderá demasiado cuando el pago de la hipoteca se agregue a su carga de deuda actual.
TARIFAS DE CIERRE (COSTOS DE CIERRE PARA UN COMPRADOR DE CASA)
Hay ciertos costos básicos asociados al cierre de la venta de una casa. Estas tarifas generalmente se dividen entre el comprador y el vendedor, como se indica en el contrato de venta, por lo que querrá que un experto en bienes raíces le muestre el proceso.
COSTOS RELACIONADOS CON SU HIPOTECA A PAGAR AL CIERRE (SOLO CLIENTES HIPOTECARIOS)
Tarifas de originación del préstamo : esto cubre los gastos administrativos en la creación y procesamiento de su préstamo. La tarifa de originación del préstamo puede ser un porcentaje del monto de la hipoteca o un monto fijo. El prestamista divulgará las tarifas en un formulario de estimación de buena fe después de solicitar un préstamo.
Puntos (opcional): una opción para el comprador de vivienda es comprar puntos para reducir la tasa de interés a la que se pagará el préstamo. Cada punto equivale al 1 por ciento del monto de la hipoteca. Por ejemplo: en un préstamo de $250,000, 1 punto equivaldría a $2,500.
Tarifa de tasación : la tarifa por tasar la casa puede incorporarse a los costos de cierre, las tarifas de originación o el prestamista puede exigir el pago en el momento en que se presenta la solicitud de préstamo.
Informe de crédito : el prestamista utiliza un informe de crédito para determinar la solvencia del solicitante del préstamo. Esta tarifa a menudo se paga cuando se envía la solicitud de préstamo.
Pago de intereses: la mayoría de las veces, el comprador debe pagar intereses sobre el préstamo hipotecario para cubrir el tiempo entre la fecha de cierre y el comienzo del primer período de pago de la hipoteca. Por ejemplo: Si el cierre es el 21 de abril. Su primer pago mensual comienza a acumular intereses el 1 de mayo y su primer pago de hipoteca vence el 1 de junio. Al cierre, es posible que se requiera un pago de intereses que cubra el período de acumulación entre el 21 y el 31 de abril.
Depósito de la cuenta de depósito en garantía: al cierre, es posible que se requiera un pago para financiar la cuenta de depósito en garantía si el prestamista está pagando el seguro del hogar, los impuestos sobre la propiedad y/u otros gastos con la cuenta de depósito en garantía.
Impuestos sobre la propiedad : la mayoría de las veces, el comprador debe pagar los impuestos sobre la propiedad desde el día de la compra hasta el final del año. Esta cantidad a pagar será prorrateada entre el vendedor y el comprador. Si los impuestos se pagan por adelantado, el comprador tendrá que dar al vendedor el período de tiempo que la casa no está en su posesión. O viceversa si los impuestos aún no se han pagado.
Impuestos de transferencia y tarifas de registro: los impuestos de transferencia generalmente se adjuntan con cualquier tipo de transferencia de propiedad sobre el título, así como las tarifas de registro. Estas son tarifas que se pagan al condado donde se encuentra la propiedad.
SEGURO PARA PROPIETARIOS DE CASAS
Seguro contra inundaciones: (opcional o puede ser requerido por el prestamista según la zonificación)
Seguro Hipotecario Privado (PMI) – (Dependiendo del tipo de préstamo obtenido) Seguro de Título
QUÉ HACER Y NO HACER AL OBTENER UN PRÉSTAMO PARA SU CASA
A medida que la industria hipotecaria se adapta a las nuevas regulaciones financieras, es más importante que nunca asegurarse de que el financiamiento de su nuevo hogar se desarrolle sin problemas. La aprobación de su préstamo depende de su perfil financiero en el momento del cierre o poco antes, no necesariamente en el momento de su solicitud. Los cambios en su perfil financiero durante el período de tiempo entre la solicitud y las fechas de cierre podrían afectar negativamente
NO HACER :
Consulte con su banquero hipotecario antes de hacer cualquiera de las siguientes cosas antes del cierre:
- NO solicite crédito nuevo ni autorice la extracción de su crédito.
- NO haga ningún depósito de más de $500 (excepto los depósitos de nómina habituales) en sus cuentas bancarias.
- NO devuelva ningún cheque ni permita que ninguna cuenta tenga un saldo negativo.
- NO haga compras grandes, adelantos en efectivo NI incurra en cargos significativos en sus tarjetas de crédito.
- NO renuncie ni cambie de trabajo hasta que haya cerrado en su casa.
- NO lo tome como algo personal si se le solicita que brinde información adicional sobre sus ingresos o depósitos. Toda la información permanecerá completamente confidencial.
- NO pague ningún cobro o cancelación antes de la consulta
- NO cambie cuentas bancarias o bancos a menos que se le indique
- NO consolide su deuda en menos cuentas
- NO inicie ningún proyecto de mejoras para el hogar
- NO cierre cuentas de tarjetas de crédito
- NO transfiera saldos de cheques o ahorros de una cuenta a otra
- NO cargue al máximo ni sobrecargue las tarjetas existentes
- NO levante banderas rojas al suscriptor (es decir, firmar conjuntamente el préstamo de otra persona, cambiar su nombre y dirección)
- NO planee unas vacaciones durante su transacción de préstamo sin informar a su oficial de préstamo
- NO notifique a su arrendador antes de consultar con su oficial de préstamo
- NO abra una nueva cuenta de teléfono celular
HACER
- Proporcione de inmediato copias de lo siguiente (cada cliente es diferente, por lo que su solicitud de documentación también puede ser diferente);
Contrato de venta
Copias de sus declaraciones de impuestos personales y W2 de los 2 años anteriores
Copias de sus declaraciones de impuestos comerciales completas con todo su calendario de los 2 años anteriores si posee el 25% o más de un negocio.
Tinas de pago del mes pasado
Últimos 3 meses de estados de cuenta bancarios
- Proporcione de inmediato copias legibles de todas las páginas de cada documento solicitado por su banquero hipotecario durante todo el proceso hipotecario.
- Continuar pagando todas las obligaciones financieras a tiempo (tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, hipoteca existente, etc.).
- Proporcione a su banquero hipotecario la información de contacto del agente a través del cual está obteniendo el seguro de propietario de vivienda.
- Comuníquese abierta y honestamente y no dude en comunicarse con su banquero hipotecario si tiene alguna pregunta durante el proceso.
- Proporcione una copia (ambos lados) de su cheque de arras después de que se haya liquidado en su banco junto con el estado de cuenta bancario adjunto que refleje el retiro.
- Notifique a su banquero hipotecario de cualquier cambio en el contrato de venta (es decir, fecha de cierre, precio de venta, etc.).
- Pregúntele a su agente o vendedor si la propiedad se encuentra en una zona de inundaciones, ya que es posible que deba obtener un seguro contra inundaciones.
- Continuar usando la misma compañía de seguros
- Continuar viviendo en su residencia actual
- Continúe usando su tarjeta de crédito como lo haría normalmente
- Mantenga los saldos de las tarjetas de crédito en o por debajo del 40 % de los límites de crédito
- Llámenos antes de hacer cualquier cosa con respecto a su empleo, tarjetas de crédito o activos.
- Inscríbase en el control de crédito a través de un banco o cooperativa de crédito para controlar los cambios en su informe de crédito.